Exigibilité de la clause pénale : la clause pénale est-elle exigible en cas de refus de vendre du mandant alors que l’offre est faite au prix du mandat ?

Une distinction est à faire selon que le mandant a ou non accepté l’offre.

LE MANDANT N’A PAS ACCEPTÉ L’OFFRE ET A REFUSÉ DE VENDRE

Dans une telle hypothèse, la jurisprudence est clairement établie : la mise en œuvre de la clause pénale prévue dans un mandat de vente nécessite que la vente soit effectivement conclue.

À défaut de vente, la clause pénale n’est pas due.

Cependant, et en fonction du contexte, si l’agent immobilier réussit à démontrer une faute du mandant et un préjudice, il peut être fondé à solliciter des dommages et intérêts sur le terrain de la responsabilité contractuelle du mandant. Il s’agira à chaque fois d’apprécier en fonction des faits de l’espèce, la faute du mandant et le préjudice. Les cours d’appel ont eu encore l’occasion de faire récemment application de ces règles.

Arrêt du 9 janvier 2020 Cour d’Appel de DIJON

La Cour d’Appel de DIJON dans un arrêt du 9 janvier 2020 a confirmé un jugement rendu le 17 novembre 2017 par le Tribunal d’Instance de MACON qui a rejeté la demande en paiement d’une clause pénale de l’agent immobilier et a accueilli sa demande en condamnation de dommages et intérêts à hauteur de 2.500 €

Dans cette affaire, la Cour a retenu qu’en s’abstenant de dénoncer le mandat de vente alors qu’elle ne souhaitait plus vendre son bien, la mandante avait manqué à son obligation d’exécuter de bonne foi le contrat et qu’elle avait ainsi engagé sa responsabilité envers l’agent immobilier

Ce dernier justifiait avoir réalisé une dizaine de visites entre le mois de janvier et le mois d’avril 2016, dont 4 visites en avril 2016.

Arrêt du 10 décembre 2020 Cour d’Appel de LIMOGES

Dans une autre affaire, la Cour d’Appel de Limoges a considéré que le simple refus des mandants de poursuivre la vente au prix du mandat n’est pas constitutif d’une faute. Aux termes de cette décision, la Cour a décidé que l’agent immobilier ne pouvait prétendre au paiement ni de la clause pénale convenue au mandat ni de dommages et intérêts sur le fondement de la responsabilité contractuelle (Cour d’Appel de Limoges RG 19/00889).

PROBLEME : Offre au prix refusée par le mandant.

QUE FAIRE ? Constituer un dossier des actions entreprises pour vendre le bien et des fautes du mandant.

RISQUE : Ne rien obtenir en dédommagement.

LE MANDANT A ACCEPTÉ L’OFFRE ET A REFUSÉ DE VENDRE

Arrêt du 6 octobre 2020 Cour d’Appel d’Aix-en-Provence

Par arrêt du 6 octobre 2020, la Cour d’Appel d’AIX EN PROVENCE a considéré que l’acceptation de l’offre par le mandant forme la vente dès lors qu’il y a accord sur la chose et le prix. Elle a retenu la responsabilité du mandant et l’a condamné à payer à l’agent immobilier des dommages et intérêts correspondant au montant de sa commission (Cour d’Appel Aix-en-Provence RG 18/06 166).

PROBLEME : Refus du vendeur alors qu’il a accepté l’offre.

QUE FAIRE ? Réclamer des dommages et intérêts pouvant aller jusqu’au montant des honoraires.

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